Was wäre wenn Ihre Immobilie vom Verkäufer zwei Mal verkauft wird?

Nicht möglich denken Sie? Doch! und zwar fast einfacher, als Sie denken!

Grundsätzliches

Ein Kaufvertrag im deutschen Recht besteht aus mehreren Komponenten, einem (schuldrechtlichen) Verpflichtungsgeschäft und einem (sachenrechtlichen) Verfügungsgeschäft.

Das Verpflichtungsgeschäft ist ein Rechtsgeschäft, das die Verpflichtung zu einer Leistung begründet; in der Regel ein Kaufvertrag. Dadurch alleine ändert sich an der Rechtslage des Objektes noch nichts. Dies geschieht erst mit dem Verfügungsgeschäft. Dies sind Rechtsgeschäfte, durch die ein

Recht unmittelbar übertragen, belastet, geändert oder aufgehoben wird (z.B. die Übereignung).

Beispiel: Wenn z.B. Person A. von Person B. Tomaten kaufen möchte, sieht das wie folgt aus:

1. Verpflichtungsgeschäft:
2. verpflichtet sich, A. die Tomaten zu übergeben und zu übereignen, diesem also Eigentum und Besitz an den Tomaten zu verschaffen.

Im Gegenzug verpflichtet sich A., den Kaufpreis zu bezahlen und die Tomaten abzunehmen.

Der Kaufvertrag ist letztlich der Grund, warum die Vertragsparteien „anschließend“ noch 2 Verfügungsgeschäfte tätigen müssen.

2. Verfügungsgeschäft:
3. übereignet die Tomaten A., d.h. sie einigen sich darauf, dass das Eigentum an den Tomaten nun auf A. übergehen soll und B. dem A. die Tomaten übergibt. Zudem einigen sich die beiden darauf, dass A. dem B. Geld übereignen soll und ihm die Geldmünzen übergibt.

Hier wird also das, wozu man sich oben „verpflichtet“ hat vollzogen.

Für einen wirksamen Verkauf von beweglichen („mobilen“) Sachen, sind 2 Schritte notwendig:

(1) Abschluss eines Kaufvertrages und

(2) Einigung über den Eigentumsübergang

Immobilienerwerb

Bei Immobilien ist dies schwieriger. Wie der Name schon sagt, sind Immobilien „immobile“, also unbewegliche Sachen, die gerade nicht wie Tomaten in eine Tüte gepackt und weggetragen werden können.

Bei Immobilien erfolgt der wirksame Übergang in 3 Schritten:

(1) Abschluss eines Kaufvertrages,

(2) Einigung über den Eigentumsübergang und

(3) Eintragung des Eigentumsübergangs ins Grundbuch, welches von der Grundbuchabteilung beim Amtsgericht geführt wird.

Aufgrund der wirtschaftlichen Tragweite und Bedeutung muss der Immobilienkaufvertrag vor einem Notar geschlossen und beurkundet werden. Der Notar hat die Aufgabe den Vertragsparteien zu erklären, was die Regelungen des Kaufvertrages bedeuten, welche Risiken existieren etc..

Ist im Grundbuch für jemanden ein Recht eingetragen, wird vermutet, dass ihm das Recht zusteht. Ist ein eingetragenes Recht gelöscht, wird vermutet, dass das Recht nicht besteht. Dem Grundbuch kommt damit eine Legitimationswirkung zu Gunsten des Eingetragenen zu.

Der Grundsatz, dass der Eigentumsübergang an einer Immobilie (sog. Auflassung) erst wirksam ist, wenn dieser im Grundbuch eingetragen ist, hat zur Folge, dass zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags über eine Immobilie (vor dem Notar), und dem tatsächlichen Eigentumserwerb des Käufers an dieser Immobilie (Auflassung) eine gewisse Zeitspanne liegen kann, da die Unterlagen dem Grundbuchamt vom Notar erst zugesandt müssen und dann die Eintragung vorgenommen wird. Das bringt gewisse Unsicherheiten mit sich und birgt Risiken.

Der Käufer einer Immobilie ist z.B. der Gefahr ausgesetzt, dass der Verkäufer schnell noch einen zweiten Kaufvertrag abschließt und den zweiten Käufer vor dem ersten Käufer ins Grundbuch eintragen lässt. Damit würde der zweite Käufer mit der Eintragung ins Grundbuch Eigentümer werden, und der erste Käufer hätte in der Regel keine Ansprüche gegen ihn.

Diese Gefahr kann durch die Eintragung einer sog. (Auflassungs-)Vormerkung beseitigt werden, § 883 BGB. Die Eintragung einer Vormerkung erfolgt auf Grund einer Bewilligung desjenigen, der von der Vormerkung betroffen wird, also der Verkäufer. Dieser bewilligt die Eintragung einer sog. Vormerkung mit der Folge, dass Verfügungen über die Immobilie, wie z.B. ein zweiter Verkauf insoweit unwirksam ist, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde.

Kurzum

Mit der Auflassungsvormerkung, die zeitlich vor der eigentlichen Auflassung erfolgt, kann schon vor dem Vollzug der Übereignung (Auflassung) der künftige Erwerb einer Immobilie (dinglich) gesichert werden. Im Grundbuch wird also vermerkt, dass ein Eigentumswechsel bevorsteht und der Käufer wird sozusagen schon als neuer Eigentümer vorgemerkt. Oftmals wird schon im Kaufvertrage geregelt, dass der Verkäufer verpflichtet ist, eine Vormerkung zu bewilligen.

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