KAUF EINER GEBRAUCHTEN IMMOBILIE

Auch beim Kauf einer gebrauchten Immobilie gilt der Grundsatz „GEKAUFT WIE GESEHEN“. Daher enthalten die meisten notariellen Kaufverträgen eine Regelung, die sinngemäß den folgenden Inhalt hat:

„Die Immobilie wird – wie besichtigt – übertragen, ohne Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit. Eine Haftung für Sachmängel, den Zustand von Gebäuden, baulichen Anlagen und Einrichtungen wird nicht übernommen/ist ausgeschlossen“.

Dies vermittelt dem Käufer das Gefühl völlig schutzlos zu sein und dem Verkäufer alle möglichen Haftungsgefahren ausgeschlossen zu haben. Dies ist aber nicht der Fall. Selbst bei einem derart umfassenden Haftungsausschluss besteht für den Verkäufer weiterhin die Pflicht, über solche Mängel – mitunter auch ungefragt – aufzuklären, die für den Kaufentschluss des Käufers von wesentlicher Bedeutung sind. Verletzt der Verkäufer diese AUFKLÄRUNGSPFLICHT kann der Käufer Ansprüche geltend machen.
Noch immer denken viele Verkäufer, dass dem Käufer Mängel nicht offenbart werden müssen. Sie gehen davon aus, dass bei einer gebrauchten Immobilie immer mit Mängeln gerechnet werden müsse. Aber mit dem Einwand, der Käufer hätte die Möglichkeit einer Besichtigung gehabt oder er hätte zur Besichtigung einen Sachverständigen mitbringen können, um etwaige Mängel zu entdecken, kann sich der Verkäufer in rechtlicher Hinsicht nicht entlasten.

Vielmehr haftet der Verkäufer dem Käufer für ein ARGLISTIGES VERSCHWEIGEN von Mängeln der Immobilie. Voraussetzung hierfür ist nach der Rechtsprechung, dass der Verkäufer selbst Kenntnis von den offenbarungspflichtigen Mängeln hat. Zudem muss er es zumindest für möglich gehalten haben, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

In diesen Fällen kann sich der Verkäufer auch nicht auf einen etwaigen Haftungsausschluss berufen. So muss der Verkäufer den Käufer ungefragt informieren über z.B. Feuchtigkeitsschäden, einen Verdacht auf Altlasten, eine mangelhafte Außenabdichtung oder asbesthaltige Baustoffe.

Da dem Käufer im Falle eines arglistigen Verschweigens nicht unerhebliche SCHADENSERSATZANSPRÜCHE zustehen,  sollte der Verkäufer den Käufer über derartige offenbarungspflichtige Mängel in Kenntnis setzen und darauf bestehen, dass diese detailliert im Kaufvertrag dokumentiert werden.

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